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商品详情
业主自治顾问咨询指导
编号:PS0009
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单位:件
重量:1 克
近年来,全国各地兴起了业主自治,可业主们尤其是业主委员会对于如何对小区进行规范化管理,却不知从何处下手。诚胜物业管理师事务所将为您提供专业专职的顾问咨询服务,一切问题迎刃而解。
商品售价:¥2,000.00
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商品介绍
详细参数

一、什么是业主自治?

       业主自治是指城市住宅小区内的全体业主基于建筑区分所有权,依照法律法规,通过民主程序建立自治组织、确立自治规范、自主决定住宅小区范围内公共物业事项并进行自我管理的一种基层自治模式,是随着我国当代城市管理发展现代化、科学化、法律化,而衍生的城市管理的重要理念和模式,也是我国社会政治经济进步发展和现代城市建设管理的必然产物。 

二、业主自治的法律依据

        《物权法》第70 条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

       《物权法》第81条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”

三、业主自治的原则


  1.主权原则

  主权在业主,一切权利属于业主,业主采用民主的方式作出决定,重大问题由全体业主决定。

  2.程序原则

  制定议事规则,一切决定要依法和依规则来作出。

  3.分权制衡原则

  建立业主自治组织,实行代议制,决策机构和执行机构分别设立,相对独立,相互制衡。

  4.保护少数原则

  采用少数服从多数的民主表决机制,但要防止多数人作出侵害少数人利益的决定。如果为了公共利益而无法避免,必须给受损失的少数人作出合理的利益补偿。

  5.直选原则

  业主委员和业主代表均由业主直接选举产生。

  6.非暴力原则

  可以和平请愿,但不可采取暴力行动。

  7.参与原则

  业主按程序有序、有效参与,投票和竞选业主委员、业主代表是参与的积极形式。

四、业主委员会(业委会)

(一)业委会的性质和地位

业委会是业主自我管理、自我教育、自我服务,实行业主集体事务民主制度,办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。

它既是业主自治管理辖区业主会议的常设执行机构,在业主会议闭会期间行使业主集体自治权利,又是对外代表其辖区全体业主的独立自治组织实体,是本自治团体的最高行政性机关,处于事业性法人的法律境位。

业委会由业主会议选举组成,统一领导自治权限范围的物业管理各项工作,但必须对业主会议负责并报告工作,不享有自治管理规范订立权,因此,业委会必须服从业主会议,受业主会议的隶属,处于从属于业主会议的法律境位。

业委会的设立、撤销、范围调整,应由所在地的县级政府物业管理行政主管部门提出,经业主会议讨论同意,报县级人民政府指定的主管机关备案。

(二)业委会的组成或任期

业委会委员数额,根据自治管理辖区的规模由7~17人组成,具体经业主会议决定,但最低不得少于5人。业主会议有权撤换和补选业委会委员。

业委会的任期一般3~5年,可连选连任。业委会任期届满应当及时举行换届选举。

(三)业委会的职责和工作制度

业委会依法和按照自治管理规约(包括业主公约,业委会章程等)承负下列职权和职务:

1、会议职责:召集和主持业主(代表)会议,举行本委员会工作会议,起

草和保管会议文件;

2、订则职责:主持订立和发布业主公约、业主会议和本委员会议事、办事规则及其他自治管理规约;

3.提议职责:向业主会议提出有关业主共同事务的建议(议案),向物业管理行政主管部门和有关机关、单位(包括受托的物业管理企业)反映业主们的意愿、意见和建议;

4.主管职责:代表本委员会辖区内全体业主掌管辖区内物业复有合属部分及人居环境的统一管理和维护事务以及组织开展自治公益活动,依法维护自治权益和业主、物业使用人的合法权益。

5.财经职责:负责物业复有合属部分的收益、专用基金及其他自治公益活动经费和办公经费的收支、保管和使用;

6.合同职责:代表全体业主选聘、续聘或者解聘物业管理企业,并负责订立、变更或者解除物业管理委托服务合同和其他为增进业主共同利益所缔结的合同,组织和督促全体业主或相关业主积极履行合同义务和行使合同权利;

7.审议职责:根据业主会议的授权,审议决定无需提交业主会议表决的事项,审议受托的物业管理企业提出的物业管理服务费的收费标准、物业管理服务年度计划,财务预算和决算以及物业管理重大措施;

8.监督职责:监督物业管理企业的受托服务工作,监督区内物业复有合属部分的使用,制止违规和损害业主集体权益的情事或行为,接受业主和物业使用人、业主会议、受托物业管理企业、物业管理行政主管部门和社会的监督;

9.执行职责:执行业主会议决议和本委员会的决议,负责实施自治管理纪律措施;

10.公告职责:实行自治事务公开制度,提出及公告应向业主们公开的本委员会工作事务报告、会计报告、结算报告及其他管理事项,并保证公布内容的真实性和接受业主、相关人的查询;

11.协助职责:协助有关部门、单位做好本自治辖区的行政管理工作、社会服务工作和文明建设工作,协助解决业主间、业主与物业管理企业间发生的物业利益纠纷关系;

12.保管职责:保管辖区物业资料自治管理规约、会议记录、物业管理委托服务合同等文件,保管本委员会办公物品;

13.告诉职责:代表业主集体向有关行政主管部门检举、揭发、控告本自治辖区内违反物业管理法规而不听劝止的事件,代表业主集体独立参与诉讼活动,可以独立充任原告或被告;

14.其他职责:有关法规和业主自治管理规约规定的其他应由业委会承负的职责事项。这主要是指业主会议以明确的决议,将某些属于业主会议的职责范围的临时性工作交由业委会办理。

业委会的工作制度,按现行有关法规的规定是实行委员集体负责制、会议制度和监督制度。

采用委员集体负责制、以合议制形式按少数服从多数原则来决定自治管理事项,可以比主任负责制(亦称“首长制”)更充分地直接体现业主自治的民主精神和民主特点,更有效地防止主任独断专行问题发生。

业委会全体会议,每年至少召开两次,决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。会议的具体制度由业主自治管理规约作出规定,以确保会议的进行适时、顺利、合法。

业委会的监督工作是业主会议的决议和业主自治管理规约得到切实贯彻执行的保证,监督制度是规范化监督工作的轨道。

五、业主自治聘请专业顾问的必要性

1、物业管理规范化是广大业主满意的基本前提

聘请物业管理师作为业委会的专职顾问,从根本上解决了业委会委员们对物业管理专业知识的缺失而造成的管理乱象。由物业管理师依据小区的实际情况,制订管理方案,在业委会在监督下依法依规实施管理,自然就会井然有序,服务水平稳步提升,整体运作逐步规范,从而使业主自治不逊于一流物管,真正让广大业主满意。

2、项目稳健经营是业主自治可持续发展的根本保障

物业小区的管理除了保安、保洁、维修、绿化等日常管理外,更重要的是项目的稳健经营,如何合法收缴物业管理费?如何合理使用物业管理费?如何依法使用房屋维修基金?如何在现有条件下实现增值增收?如何合理分配项目经营收益?……一系列经营问题需要专业的物业管理师帮您打理,一一妥善解决。只有稳健经营,才能可持续发展。

3、有效规避风险是小区长治久安的有利保证

物业管理过程中会面临来自方方面面的风险,如法律风险、运营风险、财税风险、公共责任风险、安全管理风险、劳务风险等,没有项目风险管理经验,业委会有可能成为救火队,整天为各类隐患、事故、纠纷忙得焦头烂额,而费力不讨好。物业管理师则会合理运用法律法规,采取有效措施,预警在先,合理合法规避各类风险,从而保证项目的正常运作和长治久安。

4、协调业主之间的关系是促进小区和谐的重要因素

小区业主来自四面八方,不同的风俗、理念、文化、价值观融合在一起,尤其是涉及到各自经济利益时,难免会产生各种各样的矛盾、冲突、纠纷。如何及时化解业主之间的各类纠纷?如何帮业主合法理性维权?对维护小区的和谐、稳定至关重要。物业管理师作为第三方,站在中立的角度,以专业的方式方法,积极协调处理好业主之间的关系,发挥重要的作用。

5、第三方顾问托管是避免业委会内部管理混乱的有效手段

通过管理规约、业委会章程等一系列法律文件的制定,业主委托物业管理师对项目进行管理,由业委会负责监督、跟踪、落实,就有效避免了业委会之间责权不分、财务不清、各自为政等内部管理混乱的问题。物业管理师的工作既是对业委会负责,更是对广大业主负责。通过第三方托管的方式,既经济又专业的解决了所有小区业主自治管理方面的难题。

六、业主自治顾问服务流程

 

七、业主自治范例

2006年11月,无锡市房产管理局出台了锡房物业(2006)13号《关于住宅小区业主自治管理的扶持办法》。

2007年8月,无锡市滨湖区人民政府出台了锡滨政办发[2007]32号《关于在公房出售后未实行物业管理的住宅区推行业主自治管理工作的意见》 。

2008年8月,无锡春江花园小区成为无锡首个实施业主自治的新小区。一年多时间后,这个当初让物业主管部门都怀疑能走多远的自治小区如今却成了不少小区竞相学习的“榜样小区”。

无锡春江花园共48万平方米,3000多户,业主自治已实施两年半,共有物业经营自有资金400多万元,小区还获得了国家级绿色社区、联合国2009全球人居环境奖等项。

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