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“物业管理师事务所”初探
北京大唐物业管理有限公司副总经理 石力    2014-11-13 12:58:27    文字:【】【】【
摘要:随着社会分工的发展,物业管理逐渐由劳动密集型向知识密集型过渡,物业管理师执业制度正是这种行业发展的产物。正如注册会计师是会计师事务所的基础与核心资源一样,物业管理师的出现必将促使“物业管理师事务所”这一新鲜事物的出现并成为其发展基础。

      物业管理师以自由人身份,合伙注册“物业管理师事务所”。合伙制企业在会计师、法律、广告咨询等行业的应用非常广泛,如会计师事务所、法律事务所等。物业管理具有公众服务的性质,随着社会分工的发展,物业管理逐渐由劳动密集型向知识密集型过渡,物业管理师执业制度正是这种行业发展的产物。正如注册会计师是会计师事务所的基础与核心资源一样,物业管理师的出现必将促使“物业管理师事务所”这一新鲜事物的出现并成为其发展基础。

       合伙企业,是指自然人、法人和其他组织依法设立的普通合伙企业和有限合伙企业。普通合伙企业由普通合伙人组成,合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成,普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任,有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资,也可以用劳务出资。

       基于物业管理师以自由人身份,合伙注册“物业管理师事务所”的想法,可以设想这样一种模式:由多名专业能力与经验优秀、私人财产殷实同时职业道德高尚的具有物业管理师资格的行业专家合伙成立物业管理师事务所,由事务所承接物业管理项目,事务所可以直接受聘于业主方、也可以受聘于物业公司。承接项目后派出物业管理师作为项目物业管理的总负责人、总协调人。物业管理师以代理人的身份将各项专业服务发包给专业公司,并对专业公司进行考核。同时要利用物业资源创收。对负责项目的物业管理师按照约定实行按利润考核、核算、分成制,改现今的“提取佣金”制为“利润分成”制。相信在此种模式下,可能促进物业管理行业走向更加专业、高效的发展方向,同时更好的协调物业管理者、业主、物业使用人及社会等的多方关系。


       1、合伙制事务所是知识型企业的组织高层次人才的有效方式

       合伙制是协调资本和知识关系的一种基本手段。在合伙制企业中,资本持有者和知识持有者是一种平等的合作关系,而不是雇佣和被雇佣的关系。公司的收益通常在扣除成本以后,由资本和知识共同参与剩余分割。比如,我们知道律师事务所一直奉行的是律师报酬的提成制,即律师的收入靠自己的业务案件数量和收入与律师事务所约定一定的分配比例。此种体制下,物业管理师的收入将完全由其工作能力、工作业绩决定。这无疑是激发物业管理者工作能力与热情的最有效手段。而在项目管理过程中,物业经理也将有别于传统的保安、保洁等基础服务的组织者的身份与职责,而转换为更高层次、更有难度的工作——真正意义上的项目经营管理:包括编制有关物业费用的预算,为业主方提供财务报告;建立规范化的管理流程、现场的检查督导,对于员工的监督、培训;费用控制;开展物业经营,如设定租金、招租、多种经营等;最终为物业的收益、现金流最大化负责。
       总之,物业项目经理应在项目管理过程中起到最为关键与核心的作用,所以,物业管理工作对项目经理的相关专业知识、经验与技能有非常高的要求,这正与注册会计师、律师等行业事务所人力资本特征相同。
      综上,合伙成立“物业管理师事务所”是物业管理行业发展、管理管理行业从业者工作水平发展的产物,也是聚合行业高端人才的必然手段。

        2、自然人承担无限连代责任是对专业技能与职业道德的有效保障

        在合伙制下,每个自然人都要为事务所承担无限连带责任,这种体制设计对事务所社会公信力的建立有重要作用。在无限连带责任下,合伙人中任何一个执业中的错误与舞弊行为,都可能给整个所带来灭顶之灾,并让其他合伙人共同承担巨额财产损失的风险。因此这既要求合伙人是专业能力与经验优秀、私人财产殷实的行业杰出者,能在项目经营与管理过程中做出最适当的决定;同时也有效的限制了合伙人可能的各种不正当商业行为,因为在无限连带责任下,个人的违规成本远远大于收益,而其他合伙人因负有无限连带责任,也会对成员进行有效监督,以避免自身风险。这就从内外两方面制约了商业违规行为。

        但是,在原有的物业管理相关制度下,由于没有公认的人员资质评定标准,使得物业管理的从业人员的资质水平得不到有效的社会认定。而物业管理师资格的认定工作,就解决了上述问题,获得物业管理师资质即肯定了从业者在专业技能、从业经验等方面的优势,从而也为合伙选择、成立“物业管理师事务所”奠定了基础。

       3、这一管理制度为目前不平等的双方关系的改善带来了希望

       它可以通过由物业管理师代理业主的市场行为,来促进市场的平等对话,从而激活市场。这是因为:一方面,是由于物业管理师执业制度实行的是“利润分成”制度,有利于激励物业管理师为业主争取权益。这一分配制度将业主的利益与物业管理师的利益结合在了一起。使得他们主观上愿意为业主争取利益,从业主利益出发,选择符合业主利益的物业服务相关企业为其提供服务;同时,物业管理师又是完全的专业人员,无论在专业的把握、还是在谈判的努力程度上,丝毫都不逊色于物业服务企业,这就从客观上保证他们能够与其平等对话,使得双方在不断的讨价还价过程中,得出市场认可的价格。这就从根本上解决了市场上业主弱者地位的问题,有利于营造一个公平的市场环境。

        4、对基于市场的物业管理专业化具有非常重要的意义

        物业管理师事务所是以物业管理的专业分工与协作为出发点的。它将项目管理从现今的物业管理中分离出来,从而实现了“管理型项目公司”的功能,这种以管理为唯一输出服务的事务所是以其所拥有的管理项目的能力及信息为资源、为其赢利手段的,它没有生产能力,就必须借助于市场,在市场上寻求生产型专业公司的帮助,从而在管理型项目公司与生产型专业公司之间形成了物业管理经理——专业公司的市场划分,将原来存在于公司内部的分工转化为市场的分工。这一改变,无疑将对整个物业管理行业的市场化、专业化进程有十分重要的意义。

        以上即为物业管理师以自由人身份,合伙注册“物业管理师事务所”这一模式可能对物业管理行业发展产生的积极影响。同时我们也应看到,由于合伙制企业制度的限制以及物业管理师制度的设计问题,这一模式也还存在某些不足及需要继续探讨的地方。首先,合伙制适应于规模较小、以人力资本为主要资源的企业,它通常不利于企业的做大作强。在合伙制下对合伙人的选择要求十分谨慎,同时企业规模越大,合伙人的互相监督难度就越大,对风险的预防与控制难度就越大,因此严格意义上的合伙制企业通常规模较小。另外,合伙制企业对合伙人的职业道德有非常高的要求,但在现行的物业管理师执业制度的设计下,对物业管理师的考核与审定鲜有职业道德方面的要求。

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