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中国物业管理缺什么?
中国物业管理培训网/向阳    2014-07-21 12:52:22    文字:【】【】【
摘要:有人说物业管理缺人、缺钱,有人说缺市场化的机制,可到底缺什么?
       从1981年深圳成立第一家物业公司开始,现代意义上的物业管理在我国已经走过了三十余年时光。三十而立,在这个企业平均寿命不过三五年的时代,一个经历了三十年成长历程、经过了三十年改革发展的行业,至少应该相当成熟了。比如同样是在上世纪八十年代初才起步的房地产业,如今早已成为国家的支柱性产业;再比如起步更晚的IT行业,十多年里迅猛发展,不仅推动了社会进步,而且在资本市场创造了一个又一个的奇迹,甚至可以说是改变了我们的生活方式。可是,反观物业管理,不但行业发展日趋缓慢,行业创新日渐式微,而且渐渐成了社会关注的热点和矛盾集中的焦点。业主意见很大,政府也不满意,物业服务从业人员自己更是充满了委屈、牢骚、郁闷和尴尬,仿佛成了一个先天发育不全、后天营养不良的怪胎,总是让人觉得缺了些什么!
        那么,物业管理究竟缺少什么呢?
        一提到物业管理,几乎每个企业负责人都会说“缺人”。事实上也是如此,现在行业内不仅缺乏有一定工作经验的管理者和业务技能相对较好的设备工,就是连普普通通的一线保安员、清洁工也相当紧缺。在不少小区,前些年在招聘保安员时可能还要求“身高175CM以上、年龄30周岁以下,退伍军人优先”,而现在只要不是痴傻病残,哪怕矮一点老一点,只要能够招到人就已经相当不错了。“保安荒”、“人工荒”固然有其特殊的社会原因,可其它劳动密集型行业诸如餐饮业、制造业,不同样面临着相似的问题吗?然而,据媒体报道,春节过后深圳富士康公司仅是正月初八一天时间,就现场招聘三万多人。看来并不是缺少人,而是难以吸引人,为什么那么多的年轻人宁愿选择连续十多跳的所谓血汗工厂,也不愿意从事物业管理呢?
        说到这里,或许有人要说,物业管理关键是“缺钱”,要是这个行业赚钱、有钱,待遇好收入高,何愁招不到优秀的人才?面对只跌不涨的物业费和不断上升的管理成本,很多物业公司特别是传统的住宅类物业公司,入不敷出的日子确实举步维艰。可是,相比那些在宏观调控中苦苦挣扎的房产公司、中介公司,物业公司算是好多了。在前些年的金融危机中,有多少大型的房地产公司、制造性企业以及金融类机构都倒闭了,可目前还鲜有听闻哪家物业公司倒闭吧?物业管理不赚钱,但物业管理同样不差钱,不信你看有哪家房地产公司在银行不欠钱,而又有哪家物业公司有贷款?
        于是,又有人说,物业管理不缺人、不缺钱,缺少的是市场化的机制。一是前期物业管理没有市场化,二是物业管理费没有市场化。因为前期物业管理的招投标不规范,导致暗箱操作层出不穷、陪标围标司空见惯。尽管早在十年前的2003年建设部就已经出台了《前期物业管理招标投标管理办法》,然而直到今天,每逢物业项目前期公开招标,中标的大都是地产公司下属企业或者关联企业,个中缘由不言而喻。更有甚者,由于开发商左右了前期物业管理的决定权,因此某些物业公司只能唯开发商马首是瞻,伙同开发商一起欺诈客户利益、侵占业主权益。由于物业管理费没有市场化,一定程度上导致物业管理费与市场严重脱轨,无论实际运营成本如何高涨,物业管理费都难以得到合理提升。一方面物业公司没钱投入到物业维护以及服务提升上,业主自然不会满意,因此也就不太愿意缴纳物业管理费;另一方面由于物业管理费收缴率不高,物业公司只能进一步降低服务标准、压缩管理成本从而维持生存,服务水平自然也就越来越差,从而形成恶性循环,约束了行业的发展。
        然而,即使是缺人、缺钱,法律法规不完善,市场化程度太低,可是在全国近七万家物业服务企业中,不同样还有一些公司做得不错吗?在前不久中国指数研究院发布的数据中可以看出,一些民营的物业公司,尽管没有开发商的背景,完全依靠市场的力量和自身的努力,照样取得了长足的发展和可喜的成绩,比如长城物业、均豪物业、民召物业以及彩生活物业等等。相反,一些地产公司属下的物业公司,在失去了地产公司的支持和补贴以后,服务水平不断下降,客户评价越来越差,市场影响力更是一落千丈,甚至再三陷入被业主抛弃的尴尬境地。其实,除了物业服务企业之外,随着业主自治风起云涌,最近几年来全国各地还出现了为数不少的小区摒弃了传统的物业服务模式,不再将小区交由物业公司管理,而是由职业经理人或者业委会自己管理,不仅降低了管理成本,而且还减少了矛盾纠纷,提升了业主满意度。
         同样的政策背景、同样的市场环境、同样的行业形势,有的物业公司发展很好,有的物业公司混不下去。之所以出现这样的状况,问题在哪里呢?正如中国物业管理协会谢家瑾会长在《〈马云的冲击〉给我的震撼与思考》一文中所提到的一样,“改善这个环境,光投诉,光抱怨有什么用呢?国家现在要处理的事情太多了,失败只能怪你自己,要么大家都失败,现在有人成功了,而你失败了,就只能怪自己。”那么,应该怪自己什么呢?其实,归根到底,应当检讨、应当反省的是:目前物业管理缺少核心竞争力!
         一个物业公司,要想真正建立起自己的核心竞争力,从而在激烈残酷的市场竞争中生存下去,在瞬息万变的时代环境中发展壮大,一是要找准自己的角色定位,二是要认清自己的价值所在。遗憾的是,当前很多物业服务企业对自己的角色定位不准,思维模式和服务理念停留在行业发展初期,没有意识到现在已经步入“业主时代”,还以为自己才是社区的主人,什么都是以企业为主导,从来不尊重业主,不尊重业主的知情权、监督权与参与权。此外,还有不少物业服务企业,对自己的存在价值认识不够,或者出于短期利益考虑,将物业管理的工作重心仅仅放在环境卫生、礼仪形象这些表面工作上,做一些所谓的面子工程、形象工程,赢得业主一时的认可;对业主平常看不到、不了解、不关心的工作却敷衍塞责、蒙混了事,比如设备设施维保、房屋本体维护等,殊不知对物业本身(建筑物及其配套)的管理,才是物业服务企业真正的价值体现。
        思路决定出路。大家都知道,核心竞争力是一个企业能够长期获得竞争优势的能力,是企业所特有的、能够经得起时间考验的,并且是竞争对手难以模仿的技术或能力。然而,纵观当前的物业服务企业甚至整个物业服务领域,还没有哪一家物业公司(也包括业主组织)敢说已经真正建立了自己的核心竞争力。随着科技的进步,特别是随着互联网的发展,在瞬息万变的信息时代,相信在不久的将来,传统的物业服务行业一定会受到颠覆式的影响,那些仅仅依靠收取物业服务费来谋求生存的普通住宅类物业公司,肯定会一个又一个的倒掉。更为重要的是,随着业主自管模式的相继出现和有序发展,特别是随着老百姓的公民观念和民主意识不断觉醒,前期物业服务的蕃蓠迟早会拆除,而行业垄断的局面也肯定将打破,恐怕到时候还将有更多的物业服务企业被市场所抛弃。
       正如整个行业即将步入十字路口一样,这个行业里众多的物业公司同样面临着严峻的考验,如果不抓紧时间找准自己的位置,形成自己的特长和优势,进而建立自己的核心竞争力,无疑将是死路一条。

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